Bagaimana Menganalisis Kinerja Keuangan di Properti Investasi

Ketika melihat properti komersial dari jenis apa pun, Anda perlu menghabiskan waktu pada aspek keuangan properti sebelum Anda membentuk opini tentang harga yang menurut Anda dapat Anda

capai. Aspek keuangan properti dapat memiliki dampak besar pada harga dan atau minat pembeli. Aspek keuangan bangunan atau properti dapat berdampak pada aset selama bertahun-tahun dan karena alasan ini harus dianalisis dan diidentifikasi.



Kami telah merinci beberapa aspek utama masalah keuangan dalam skenario pembelian atau penjualan properti. Sementara ini bukan satu-satunya kategori kegiatan dan kepedulian, mereka adalah yang utama dalam sebagian besar keadaan.

Kami menyarankan Anda membuat daftar periksa dari barang-barang ini sehingga ulasan properti properti investasi komersial Anda dan proses pemeriksaan ditingkatkan dan profesional.

Jadwal Aset : Properti akan berisi banyak aset tetap dan bergerak. Ini biasanya akan dirinci pada daftar aset. Properti komersial yang dirawat dengan baik akan memiliki daftar aset terkini untuk

ulasan Anda. Memperoleh daftar aset pada tahap awal pertimbangan penjualan adalah produktif karena akan memberi tahu Anda secara terperinci apa yang Anda jual dan kemudian menjadi bagian dari proses uji tuntas.

Bank dan Jaminan Pribadi: Properti investasi terdiri dari sewa dan dokumen lain yang mendukung hunian penyewa. Proses leasing yang normal akan melibatkan dan menciptakan semacam jaminan

untuk diberikan oleh penyewa kepada pemilik selama jangka waktu sewa. Adalah penting bahwa jaminan ini memiliki kekuatan dan substansi untuk mengganti tuan tanah dalam situasi di mana

penyewa wanprestasi berdasarkan ketentuan sewa. Pada saat penjualan properti, dokumen jaminan ini harus memiliki beberapa bentuk kemampuan untuk ditransfer atau diterbitkan kembali kepada

pembeli yang masuk. Proses ini disebut penugasan jaminan. Anda harus berkonsultasi dengan pengacara pemilik rumah untuk mengidentifikasi jenis-jenis jaminan yang terlibat dan kemudahan yang dapat dicapai pada saat penjualan.

Pengeluaran Modal: Item utama pabrik dan peralatan yang diganti dalam properti komersial biasanya dianggap sebagai pengeluaran modal dan secara terpisah diperinci untuk keperluan perpajakan dan depresiasi selama periode waktu tertentu. Undang-undang perpajakan di lokasi Anda akan

menetapkan ketentuan penyusutan karena berlaku untuk berbagai jenis pengeluaran modal. Misalnya, komputer yang dibeli untuk sistem kontrol bangunan akan terdepresiasi jauh lebih cepat daripada unit penanganan udara yang dibeli untuk pabrik AC. Catatan properti yang terawat dengan baik akan

mencakup daftar belanja modal terperinci dan tanggal pembelian barang modal. Pembeli ke properti akan tertarik pada penyusutan yang disediakan register ini terhadap arus kas di tahun-tahun mendatang.

Perpajakan dan GST: Setiap negara dan lokasi properti memiliki undang-undang perpajakan yang unik dan persyaratan yang berkaitan dengan properti dan khususnya properti investasi. Dalam proses penjualan, penting untuk dipahami bahwa masalah-masalah ini telah ditangani dengan benar dan

terkini. Kadang-kadang perlu untuk melihat pengembalian bersih untuk properti selama beberapa tahun terakhir yang diterapkan pada laporan perpajakan dan proses pengajuan. Anda juga dapat

mencari konfirmasi tertulis dari pemilik properti bahwa semua masalah perpajakan mutakhir.
Analisis Pendapatan dan Sewa: Pendapatan untuk properti adalah cerminan dari sewa dan lisensi hunian di dalamnya. Penting untuk memahami bahwa uang sewa telah dikumpulkan sesuai dengan

sewa atau lisensi dan bahwa semua masalah sewa sudah mutakhir. Bagian dari proses ini juga akan melibatkan pengecekan profil ulasan sewa dan profil kedaluwarsa dari semua sewa. Properti dengan

sewa yang mudah berubah atau sewa yang segera kedaluwarsa kemungkinan akan berdampak pada harga atau minat pembeli. Ketika meninjau hunian penyewa terhadap sewa, Anda harus meninjau

dokumen asli dan referensi silang ini dengan jadwal sewa dan setiap diskusi atau informasi yang diberikan oleh pemilik.

Penilaian Independen: Banyak pemilik properti akan memperoleh penilaian secara teratur untuk mendukung paket pembiayaan properti mereka. Tidak jarang penilaian seperti itu terjadi setiap tahun. Yang penting dilakukan oleh penilai yang memenuhi syarat dan terdaftar. Jika Anda melihat

dokumentasi ini dan memperhitungkannya dalam proses penetapan harga properti, adalah bijaksana untuk mempertimbangkan independensi penilaian saat dilakukan dan relevansinya dengan pasar saat ini. Beberapa penilaian untuk tujuan pembiayaan mungkin tidak sesuai dengan kondisi pasar yang

ada. Membayar untuk kadang-kadang mencari penilaian independen yang benar pada saat penjualan atau dalam persiapan untuk penjualan.

Masalah pajak tanah: Pajak tanah properti memiliki dampak langsung pada aspek investasi real estat komersial. Di lokasi yang berbeda, pemulihan dan pembayaran pajak tanah dipengaruhi secara unik oleh undang-undang setempat. Dalam beberapa keadaan, pajak tanah dapat atau tidak dapat

dipulihkan dari penyewa dalam properti. Ini akan berdampak langsung pada garis bawah dan laba bersih dari properti; ini kemudian berdampak pada harga. Berkonsultasi dengan penasihat keuangan

untuk pemilik properti, atau kantor pajak, akan mencapai kejelasan dalam dampak perpajakan ini. Mengingat bahwa sebagian besar agen dan broker bukan ahli perpajakan, Anda harus melibatkan petugas perpajakan profesional lainnya yang sesuai.

Sengketa sewa: Jarang ada properti yang tidak memiliki sengketa sewa yang ada atau telah terkena dampak sengketa sewa sebelumnya. Untuk alasan ini, perlu dipertanyakan masalah perselisihan dan

resolusi sewa. Jika ragu, cari salinan korespondensi dan perjanjian berikutnya antara pihak yang sesuai. Sengketa sewa yang belum terselesaikan dapat membahayakan atau memperlambat proses penjualan properti.

Bunga yang digadaikan: Sebagian besar properti real estat komersial akan memiliki hipotek dari jenis tertentu untuk pemodal. Ketika hipotek ada, perlu untuk memahami bagaimana itu akan ditangani atau dikeluarkan dalam proses penjualan. Klien harus berkonsultasi dengan tukang kredit untuk

mengklarifikasi masalah ini untuk Anda. Dalam situasi properti tertekan, penjualan properti mungkin perlu merealisasikan harga tertentu sebelum hak yang jelas dapat dicapai.

Pengeluaran operasional : Menjalankan properti komersial akan melibatkan pengeluaran operasional yang dikaitkan dengan biaya operasional. Sebagian besar properti jenis tertentu di lokasi yang sama akan memiliki pengeluaran operasional yang serupa. Namun jika sebuah properti memiliki

pengeluaran operasional yang berlebihan yang berada di atas rata-rata di area tersebut, maka properti itu kemungkinan akan sulit untuk dijual. Sebagian besar pembeli properti memahami rata-rata

pengeluaran properti yang dianggap realistis untuk setiap properti. Ini juga mengatakan bahwa agen real estat dan broker harus menyadari rata-rata pengeluaran dan proses analisis yang harus diterapkan dalam situasi ini. Pengeluaran operasional dianalisis berdasarkan $ 's per m2 atau $' s per ft2 (tergantung pada lokasi Anda, basis moneter, dan negara)

Biaya hukum:Ini biasanya disebut sebagai tarif dan pajak. Ini akan melibatkan hal-hal seperti tarif air, pajak tanah, tarif dewan, dan segala bentuk biaya lainnya yang diajukan oleh badan hukum. Yang penting biaya yang dinaikkan harus dianalisis untuk paritas dengan properti serupa di wilayah yang

sama. Bagian dari proses pemeringkatan melibatkan penilaian berdasarkan undang-undang atas tanah tempat bangunan dan properti itu berada. Sementara beberapa pemilik properti suka berpikir bahwa

penilaian mereka tinggi dan dapat dibenarkan (dan karenanya memberikan substansi pada harga jual properti), penilaian inilah yang menjadi dasar untuk pengisian dan pembayaran biaya wajib.
Ulasan sewa: Kekhawatiran signifikan dalam penjualan properti adalah ukuran dan stabilitas ulasan

sewa di masa depan. Ini adalah ulasan sewa yang akan menopang arus kas dan karenanya daya tarik properti untuk pembeli. Adalah penting bahwa broker atau agen real estat membaca semua sewa, sebelum penilaian harga atau metode penjualan diberikan. Sangat mungkin bahwa ulasan sewa yang

diproyeksikan dan dirinci dalam leasing dapat menghambat atau menarik pembeli ke properti.
Tunggakan sewa : Tunggakan sewa yang ada harus diidentifikasi dengan pemilik properti. Masalah-masalah pengejaran hukum terkait juga harus diidentifikasi. Ada kemungkinan bahwa properti

memiliki sejarah tunggakan sewa dan ketidakstabilan. Cari hal-hal ini dan tanyakan stabilitas arus kas. Sejarah kinerja keuangan dari properti selama beberapa tahun terakhir adalah cara terbaik untuk mencapainya.
Anggaran bangunan saat ini: Ini akan melibatkan anggaran pendapatan dan pengeluaran yang berlaku untuk bangunan saat ini dalam tahun anggaran yang ada. Anggaran pembangunan yang baik akan ditulis dan didukung oleh strategi, proyeksi, dan kontrol properti yang baik. Pada saat ada penjualan

properti potensial, penting untuk dipahami bahwa kinerja keuangan saat ini sesuai dengan anggaran bangunan yang diharapkan. Jika ada kekurangan atau luapan, perlu diklarifikasi alasannya. Jika Anda tidak melakukan ini, pembeli properti akan melakukannya.

Perjanjian atau perbuatan sampingan: Hunian dan penggunaan properti dapat melibatkan perjanjian dan perbuatan sampingan tambahan. Ini bisa dengan penyewa atau properti tetangga. Dokumen-dokumen semacam ini akan berdampak pada penjualan meskipun mungkin tidak terdaftar atas nama

properti yang akan Anda jual. Dokumen seperti ini biasanya akan didukung oleh aspek common law. Jika dalam pengaturan semacam itu ada, Anda harus mencari detail dan kejelasan lebih lanjut tentang bagaimana mereka akan ditangani pada saat penjualan. Salah satu peristiwa umum di sini adalah

adanya insentif sewa yang diberikan kepada penyewa pada saat dimulainya sewa. Ketika situasi ini ada, metode penyelesaian yang paling umum adalah pelepasan pengaturan oleh pemilik sebelum penyelesaian. Ini bisa menjadi ketentuan kontrak.

Sinking fund : Tidak jarang sinking fund ada pada properti yang lebih besar. Dana tersebut pada dasarnya didirikan untuk menyisihkan uang untuk menutupi biaya barang-barang utama perbaikan dan pemeliharaan. Ini biasanya tidak termasuk barang-barang yang bersifat modal. Sebagai contoh,

dana cadangan dapat digunakan untuk menutupi biaya mengecat bagian luar bangunan besar seperti pusat perbelanjaan setiap lima tahun. Jika ada dana cadangan, penting untuk memahami bagaimana

dana itu akan ditangani pada saat penjualan. Konsultasi dengan pengacara dan akuntan klien sangat penting untuk proses tersebut.

Jadwal depresiasi perpajakan: Properti akan memiliki jadwal depresiasi perpajakan. Bila dikelola dengan benar, jadwal ini memiliki kemampuan untuk mengurangi pendapatan properti bersih di tahun-tahun mendatang. Ini adalah manfaat perpajakan langsung untuk pembeli properti yang akan

menganggap jadwal penyusutan sebagai bagian dari penjualan dan penyelesaian. Sebagai broker atau agen dalam penjualan, Anda harus memeriksa keberadaan dokumentasi tersebut dan mengidentifikasi

manfaat apa yang dihasilkannya dalam proses penjualan. Jadwal depresiasi yang dibangun dengan baik dan terperinci akan membuat penjualan properti lebih menarik.

Sewa jangka pendek : Banyak properti memiliki sewa jangka pendek atau hunian kasual aktif di setiap titik waktu. Sangat penting untuk mengetahui mekanisme di mana hunian ini terjadi dan

bagaimana itu akan dihentikan. Anda tidak ingin hunian jangka pendek membahayakan stabilitas dan proses penjualan.

Hunian sewa yang tidak didokumentasikan: Jadi saya dapat menyebutnya sewa biasa; namun demikian, sewa biasa dapat menimbulkan kekhawatiran dan ketidakpastian dalam proses penjualan.

Beberapa penyewa dapat mengklaim hunian jangka panjang dari keberadaan perjanjian sewa kasual sebelumnya dengan pemiliknya. Klaim jenis ini secara alami harus memenuhi persyaratan hukum

untuk dipertahankan atau ditegakkan oleh pengadilan; namun Anda harus berhati-hati dalam keadaan seperti itu mengingat hal itu dapat memperlambat atau bahkan membahayakan proses penjualan.
Jaminan dan jaminan: Ketika properti dibangun, proses normal jaminan dan jaminan kinerja berlaku

dari proses konstruksi. Pada saat penjualan, Anda perlu tahu apakah ada masalah seperti itu berlaku atau ada. Salinan dokumentasi sangat penting. Lebih jauh dari ini, di gedung yang sudah ada di mana kegiatan fit out baru-baru ini telah menciptakan bangunan yang baru dibangun, ada kemungkinan

bahwa ada jaminan dan jaminan untuk konstruksi sewa. Ini akan ditransfer ke pemilik baru properti di sebagian besar keadaan namun dokumentasi untuk memungkinkan ini terjadi harus dibangun

dengan tepat. Ini adalah masalah bagi pengacara yang bertindak untuk klien.
Biaya dan pasokan utilitas: Setiap properti komersial akan didukung oleh pasokan air, gas, listrik, dan sistem komunikasi. Proses pasokan perlu dipahami bersama dengan biaya proses. Memperoleh

salinan akun terbaru untuk layanan itu akan membantu Anda di sini. Ada kemungkinan bahwa investasi properti komersial beberapa utilitas akan dipasok langsung ke penyewa dan sebagian lainnya akan dipasok langsung ke pemilik gedung. Setiap perbedaan dalam persediaan harus diidentifikasi dan didokumentasikan.

Biaya pasokan harus dibandingkan dengan rata-rata properti lainnya di daerah tersebut.
Ini mengakhiri masalah yang berkaitan dengan uji tuntas keuangan. Ini adalah masalah utama yang

berlaku dalam penjualan real estat komersial; namun Anda harus mencari barang-barang lainnya mengingat setiap properti memiliki keunikan dalam kinerja dan struktur keuangannya.